신(神)은 불공평하다.? 재테크라는 이름으로 세상을 볼 때 느끼는 화두다.
부모를 잘 만나 좋은 발판을 얻어 중간이상에서 세상을 시작하는 사람이 있는가하면 발판부터 마련해야 하는 사람도 많다. 후자의 경우라면 수십배, 수백배의 많은 시간과 노력을 투자해야 한다. 체육시간에 운동장에 놓인 7단, 8단의 뜀틀을 발판없이 뛰어넘어야 한다면 그것이 가능할까? 탄력있고 기능성 있는 발판에 뛰는 법을 가르쳐주는 훌륭한 체육교사는 목표를 쉽게 뛰어넘게 하고 제대로 된 선수를 만들어낸다. 이제 나도 세상의 이치를 깨닫고 상층과 중층과 하층을 고루 이해할 수 있는 나이에 이르렀지만 발판이 되고 밀어줄 수 있는 그 무엇과 그 누군가가 있느냐와 없느냐의 차이를 중요하게 실감할 때가 많다는 것에 공감버튼을 누른다.
1980년대 이후부터 압구정동 여자, 방배동 남자는 대표적인 중산층으로 이 사회의 상징적인 상위 트렌드였다. 유명 초,중,고를 기반으로 한 강남구와 서초구 출신자들은 명문대 진학률과 사법고시 등 각종 신분상승 요소를 지닌 시험에서 단연 두각을 나타냈고 강남구는 여학교가 서초구는 남학교가 조금 더 강세였다. 이들은 늘 각종 입학시험이나 자격시험의 발표철이 되면 자랑스러운 통계로 상위 랭킹을 오르내린다.
1970년대 강남개발계획을 세운 정부는 영동을 중심으로 한 강남지역 대규모 개발에 착수했지만 사람들이 강남으로 움직이지 않자 강북중심으로 설계된 지하철 2호선을 강남으로 돌리고 8학군을 만들어 서울고, 경기고, 경기여고 등 내로라하는 명문고를 이전시켰다. 8학군이란 강남대로를 중심으로 좌우날개처럼 자리잡은 강남과 서초였다. 8학군은 대형 평수 아파트와 주택이 포진한 압구정동과 방배동을 핵심축으로 빠르게 성장했다. 압구정동과 방배동은 80년대 중반에 들어서면서 중산층이 거주하는 대표지역으로 뜨기 시작했다.
◆ 압구정동 <올리브(Olive)와 브루투스(Brutus)>
압구정동은 수십년동안 강남을 이끌어가는 리딩지역이다. 핵심이던 아파트들은 낡았지만 막강한 각종 인프라(infra)는 압구정동의 부동산 가격을 최고가로 유지하도록 지지하고 있다. 2005년부터 2006년 초까지 압구정동 50평대 이상의 아파트들은 평균 10억원이 올랐다. 재건축도 불가능하고 현재 거주하기도 불편한, 시간이 지날수록 불리한 아파트 가격이 왜 올라가는 것일까?
강남과 주변지역에 압구정동을 대신할만한 대체지가 없다는 이유이다. 압구정은 패션, 클리닉, 퓨전음식, 명품관 등에서 자타가 공인하는 최고의 지역이다. 수요가 꾸준하고 돈을 쓸 줄 아는 사람들이 모여 있다. 아파트 단지의 고정인구와 오후가 되면 몰려드는 유동인구를 축으로 압구정 상권은 해가지지 않는다.
압구정동 재건축의 상승세는 2005년 2월 압구정동 2주구(住區)의 블럭별 재건축 계획 조감도로 시작된다. 현대 1차에서 10차, 51개동을 허물고 23개동 60층 APT로 재건축하겠다는 계획이 언론에 발표됐을 때 시장의 반응은 냉담했다. 현실적인 면에서 무리이며 현행법상으로 거리가 멀다는 것이 이유였다. 더욱이 정부는 즉각 반응했다. 설계자를 불러들여 조사하고 압구정동 주민들을 이단아로 몰고 터무니없는 계획임을 역설했다.
그리고 1년... 시장은 압구정의 손을 들어줬다. 압구정 재건축 APT는 승리자가 됐다. 2005년 6월,압구정 강건너, 서울시가 판매한 뚝섬상업용지의 터무니없는 낙찰가는 뚝섬 주상복합이 4000만원대 이상의 분양가로 분양될 수밖에 없다는 것을 인지시켰고, 정부의 무리하고 지나친 규제는 갑론을박의 설전을 벌이다가, 차라리 압구정주민의 의견이 순수하다는 쪽으로 기울게 했다. 압구정재건축 대상 아파트는 올리브였고 정부는 브루투스였다. 올리브가 원하는 것은 1:1재건축이었다. 원래 의미의 1:1재건축이란 2주구 기존 4700세대를 허물고 4700세대를 새로 짓는다는 것을 의미한다. 압구정단지는 그보다 더 사실적인, 최소한 현재와 같은 평형대로 재건축해달라는 1:1재건축을 소망하는것으로 비춰졌다. 34평에서 80평형대의 기존단지가 최소 현재 살고있는 면적과 동일한 평형으로는 재건축 될 수 있도록은 해줘야 된다는 것이 시장의 생각이었고 시장의 또 다른 이름은 뽀빠이였다.
또한, 고층APT로 재건축해서 건폐율을 낮추고 단지 내 택지를 유효하게 쓰게 하자는 것이 무리한 요구가 아니라고 뽀빠이는 판단한 것 같다. 결국 뽀빠이는 올리브 편에 섰다. 약 10년쯤 후에 압구정동 2주구 35만평이 계획대로 재건축될 경우 그 가격은 최소 뚝섬 분양가의 2배는 되어야 한다는 것이 뽀빠이의 생각이었다.
압구정동 아파트는 급격히 오름세를 탔다. 삼성동 아이파크와 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌을 산 사람들은 수년을 기다리고, 청약통장을 사용해서 수십대일의 경쟁을 뚫고 당첨됐거나 아무도 가지 않은 길을 가서, 분양당시엔 상당한 고가의 거대평형을 사는 과감한 선택과 예측력으로 리스크를 안고 돈을 벌었지만 압구정동 아파트를 산 사람들은 별다른 노고 없이 쉽게 커다란 소득을 올렸다.
재건축의 급발진에는 8.31대책이 한 몫했다. 상식을 넘어선 무리한 압박정책에는 당장 이득을 취하기보다는 장기적으로 가치있고 의미있는 부동산을 사서 묻어두는 것이 좋겠다는 생각이 뽀빠이를 움직인 것이다. 그 대표적인 물건이 최고의 위치의 압구정동이었다. 그러나 압구정동은 지금 중대시점에 서 있다. " Development "라는 큰 이름속의 재개발은 때가 있다. 때를 놓치면 사람들은 구도시를 버리고,신도시를 찾아 떠난다. 사람이 떠나면 돈도 떠나고 슬럼화의 길에 접어들게 되고, 쉽게 되살리기 힘든 것이 도시의 속성이다. 때를 놓치면 지금 강북에서 느끼는 아쉬움이 강남에서도 똑같이 재현될 수밖에 없다.
◆ 방배동 <어둠, 달을 먹다>
방배동은 강남의 내로라하는 부촌이었다. 서리풀 공원을 내려다보고 있는 고가의 대형 빌라들,수억대의 인테리어를 한 최고급 레스토랑이 즐비한 카페골목, 수백평대 초대형 저택이 가득한 동광단지, 나름대로 운치를 더해가는 외국풍의 서래마을, 대형평수 아파트로 가득찬 방배동 아파트 블록 등은 방배동이 얼마나 괜찮은 곳이었는가를 금방 알 수 있도록 했다.
APT촌은 너른 평지에 입지했고 고급 주택가는 구릉지를 따라서 가지런히 얹혀져 있었다. 그러나 정부의 비합리적인 두 가지 정책은 10년만에 방배동을 망가뜨렸다. 그 두 가지는 지금은 기억 속에만 존재하는 심야영업제한과 분양가 규제이다.
1989년 노태우정부는 범죄와의 전쟁을 선포하고 심야영업을 제한했다. 밤12시 이후에 영업을 하면 식품위생법 위반으로 벌금을 물리거나, 구속을 하거나 수개월간 영업정지를 시켰다. 하루 22시간 영업으로 고소득을 올리던 심야 카페와 선술집, 맥주바, 룸살롱, 안마시술소 등 방배동 유흥가는 집중단속 대상이었다. 관할 경찰서와 파출소에는 매일 집중단속에 걸려든 업주들로 가득 찼다. 문 앞에서 기다리고 있다가 자정을 넘기자마자 단속에 들어가는 공권력에 더 이상 영업을 지속하기는 불가능했다. 경찰서의 유치장에는 술집업주뿐 아니라 카페주인, 감자탕집 아줌마, 기사식당 아저씨도 있었다. 잘나가던 레스토랑과 심야 카페는 단속 목적에서 비교적 자유로운 꽃게탕, 아구찜, 낙지집으로 바뀌었다. 방배동 카페 골목이 죽으면서 아파트 단지에도 겨울이 왔다.
고급 단독 주택이 즐비하던 동광단지는 20세대 이상 APT에 의무적으로 적용되던 분양가 규제와 청약규정을 피해서 고급빌라사업을 하고자 하는 시행자들의 타깃이 됐다. 19세대 이하의 주택에는 분양가 제한이 없어서 대형평수 최고급자재로 빌라를 지어 비싼 가격에 많은 이문을 남기고 팔 수 있었다. 빌라사업자들은 분양아파트의 작은 평형과 인테리어에 만족을 못하는 고급수요자들을 대상으로 초호화 빌라를 지어 팔아 쉽게 돈을 벌었다.
그리고 그 돈으로 다시 또 다른 단독주택을 사서 고급 빌라로 만들었다. 단독주택 한 채가 쪼개져 수채의 연립주택으로 바뀌면서 동네의 가지런하고 마당 넓은,고급스러운 전통적 분위기도 흐트러지기 시작했다. 1999년, 아파트 분양가가 자율화되면서 19세대 이하 빌라는 설자리를 잃었다. 19세대 빌라만큼이나 고급마감을 하고 풀옵션을 갖추고 거기에 보안과 헬스클럽,청소시스템등 편의성을 덧붙인 프리미엄급 고층아파트나 펜트하우스가 대거 등장했기 때문이다. 그 후로 방배동 빌라는 더 이상 분양가를 높이지 못했다. 거래도 끊기고 기존 주택들도 나이를 먹어가면서 동네의 명성도 퇴색되기 시작했다. 좋은 동네 방배동은 노후 대형 아파트를 중심으로 리모델링 선도지역으로 방향을 틀었지만 강남에서 가장 못 따라가는 동네가 됐다.
◆ 명동은 왜 항상 비싼가?
해마다 발표하는 공시지가 최고지역은 늘상 명동이다. 땅값, 집값하면 항상 강남인데 왜 명동은 강북에 있으면서 항상 1등일까?
주거지역이 아무리 비싸도 상업지역만큼은 가격이 안되고, 상업지역중에서도 꾸준히 Development되는 지역이 최고가를 유지한다는 실례를 보여주는 것이다. 명동은 서울지역 구도심이지만 때를 놓치지 않고 재건축이나 리모델링되고 있다는 것이다. 쏟아지는 복합건물은 명동상권이 건재함을 과시하고 있고 유동인구와 투자자금은 그곳이 쇼핑 중심지역임을 부인하지 않는다.
10년 후 우리는 어느 곳을 최고의 주거지로 손꼽을까? 살기좋고 교육시설이 완벽하며 럭셔리하고, 훌륭한 재테크의 가치도 갖춘 곳... 그것은 사람들이 떠나기 전에 앞서가서 미래의 주거환경을 계획하고,손보고,만들어 놓는 도시계획자와 허가권자, Developer의 몫이다.
2006년 압구정동 여자, 방배동 남자는 어제를 프라이드로 내일을 살고있다.
봉준호외부필자
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서래마을 투자가치 분석
150坪 빌라… 30억원 거래
서 래마을에는 각양각색의 저층(5~6층짜리) 고급 빌라가 옹기종기 모여 있다. 단독주택이 더러 있을 뿐 아파트는 좀처럼 찾기
어렵다. 4~5년 전만 해도 단독주택과 빌라가 비슷한 비율로 자리 잡았지만 지금은 빌라가 90% 이상을 차지하고 있다. 특히
빌라 규모가 대부분 대형 평형인 데다 마감재와 내부 시설도 최고급 수준이어서 가격이 만만찮다. 150평형짜리 베버리힐스빌라는
30억원 안팎에 거래되고 있다. 바로 옆 노블리티빌라(170평형) 역시 시세가 30억원을 웃돈다.
이곳 부동산 시장은 지난 몇 년간 강남 재건축아파트 투자 열기와 대치·도곡동 등 유명 학원가를 중심으로 한 집값 상승 분위기에서
한발짝 비켜나 있었다. 주택상품 중 하나인 아파트에 대한 선호도가 워낙 높았던 데다 빌라는 환금성이 떨어지고 가격도 오르지 않는
등 투자가치도 낮다는 생각이 부동산 시장을 지배했기 때문이다.
하지만 최근 들어 분위기가 서서히 바뀌고 있다. 이곳 빌라를 사려는 매입 문의가 조금씩 늘고 있는 것이다. 서래마을 인근
방배본동 그랑씨엘공인 이성진 사장은 “빌라가 환금성이나 시세 상승 면에서는 아파트에 비해 떨어지지만 쾌적한 거주 여건이 갖춰진
곳에서 편안한 삶을 살려는 실수요자와 프랑스인 상대로 임대사업을 하려는 투자자들의 입질이 잦아지고 있다”고 말했다.
사실 빌라는 가격 상승 요인이 거의 없어 부동산 재테크 수단으로서 가치는 약하다. 그런데도 부유층이 거주 또는 투자 목적으로 이곳을 찾는 이유는 뭘까? 우선 주거환경이 워낙 좋기 때문이다.
서 래마을에는 유흥시설이 전무하다. 조용한 주거 환경을 원하는 우리나라 부유층에게 어필할 수 있는 환경이다. 또 마을 거리 위쪽
방배중학교를 넘어가면 16만7000평 규모의 서리풀 공원이 자리 잡고 있다. 지난 3월에는 반포와 서초동 일대가 한눈에
내려다보이는 6000여 평의 몽마르뜨 공원도 개장됐다.
요즘 이곳 빌라를 사려는 사람이 조금씩 늘자 매물이 쑥 들어갔다는 게 인근 중개업자들의 설명이다. 반포동 브라운공인 관계자는 “올해 초까지만 해도 팔리지 않아 안달하던 집주인들이 이제는 물건을 거둬들이는 분위기”라고 전했다.
빌라 시세도 아직까지는 큰 변동이 없으나 올 초보다는 조금 오른 편이다. 주력 평형인 100평형 이상의 신축 빌라는 평당 2000만~2200만원을 호가한다. 지난해 말보다 평당 100만~200만원 오른 것이다.
반포4동 동서남북 서명진 과장은 “최근 2~3개월 새 빌라 주인들이 1억원 이상 올려 받으려는 분위기가 있고 요즘에는 매도를 아예 보류하고 있다”고 말했다.
서 래마을 70평형 이하 빌라는 지난해 이맘때에 비해 평당 100만원 가량 올라 평당 1500만원을 웃돈다. 1년 새
7000만원 정도 오른 것인데, 주변 지역 아파트값 상승에 비하면 오름 폭이 작은 편이다. 투자 비용 대비 시세 차익에 따른
수익률은 높지 않은 것이다. 따라서 시세 차익을 목적으로 매입하려는 사람은 많지 않다는 게 이곳 중개업자들의 설명이다.
서래마을 의 경우 임대시장이 오히려 매매시장보다 활성화돼 있다. 서래마을 거주자 가운데는 집을 직접 소유한 사람보다는 임차인이
훨씬 더 많다. 대부분 프랑스인들은 이곳에서 빌라를 렌트하거나 전세로 살고 있다. 프랑스인들이 집단적으로 거주한 이유인
외국인들이 쉽게 진입할 수 있는 데다 고층 아파트보다는 저층을 선호하는 외국인 성향도 이곳 임대시장을 활성화하는 요인이다.
외국인 이 많이 살다 보니 부동산 임대 및 렌트가 이 지역의 재테크 수단으로 각광받고 있다. 이곳 빌라 전셋값은 매매가의 50%
정도다. 가령 매매가격이 10억원인 빌라라면 전세 보증금은 5억원이 되는 셈이다. 강남권의 대부분 지역 매매가 대비 전세가
비율이 40%선인 점을 감안하면 전셋값이 비싼 편이다.
외국인을 위한 렌트 가격은 전세가의 1% 수준이다. 즉, 전세금이 5억원인 빌라를 렌트로 내놓을 경우 월 500만원 정도를
일시불로 1년치 혹은 2년치로 받는 것이다. 수익률이 은행 예금이자보다 훨씬 높아 임대사업자의 관심이 높은 편이다.
조철현 중앙일보 조인스랜드 기자·choch@joongang.co.kr
[자료출처]
http://www.ekonex.com/news/view.asp?ckey=183중앙일보 조인스랜드
http://blog.joins.com/media/index.asp?page=11&uid=brucelim36&folder=7&page_size=5
